Budowa drogi zaczyna się zwykle od pozyskania przez Skarb Państwa gruntów pod przyszłą drogę. Od 2003 r. jest to znacznie prostsze niż kiedyś, a to dzięki "Specustawie drogowej", która ułatwiła i przyspieszyła proces wywłaszczenia nieruchomości pod strategiczne inwestycje realizowane przez państwo. Zapisano w niej procedury nabywania nieruchomości, wypłaty odszkodowań z tego tytułu oraz ustalania odszkodowań za szkody powstałe w związku z czasowymi zajęciami terenu.
Co oznacza i na co zezwala rygor natychmiastowej wykonalności?
Przejęcie nieruchomości (działek, budynków) przez Skarb Państwa odbywa się z mocy prawa na podstawie wydawanej przez właściwego wojewodę decyzji ZRID (skrót od: zezwolenie na realizację inwestycji drogowej). Jeśli decyzja ta ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności, inwestor może przejąć działkę od razu po wydaniu decyzji przez wojewodę.
Wojewoda o wydaniu decyzji ZRID zawiadamia obwieszczeniem w Biuletynie Informacji Publicznej, które może ukazać się także w prasie lokalnej oraz w siedzibach gmin, na terenie których inwestycja jest prowadzona. Urząd wojewódzki wysyła też pisemne zawiadomienia na adresy wskazane w ewidencji gruntów prowadzonej przez starostę.
Jak wylicza się odszkodowanie?
Wysokość odszkodowania w tym przypadku ustala właściwy wojewoda, który wyznacza niezależnych rzeczoznawców majątkowych, by określili wartość rynkową każdej nieruchomości. Wartość określa się według stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID przez wojewodę. Odszkodowanie nie obejmuje zatem zmian w obrębie nieruchomości, które nastąpiły po wydaniu decyzji ZRID.
Niestety, odszkodowanie nie będzie obejmować też utraconych korzyści, strat związanych z przerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej, ponieważ dotyczy wyłącznie faktu utraty prawa do nieruchomości. Procedura ustalenia wysokości odszkodowania przez wojewodę może trwać nawet kilka miesięcy, co związane jest m.in. z tym, że każda nieruchomość musi być wyceniona indywidualnie. Na podstawie operatu rzeczoznawcy wojewoda ustala wysokość odszkodowania.
Są jednak przypadki, kiedy wojewoda można powiększyć kwotę odszkodowania:
- o 10 tys. zł, jeśli na działce znajduje się budynek mieszkalny (kwota ta jest naliczana dla budynku niezależnie od liczby lokatorów);
- o 5 proc. wartości nieruchomości wywłaszczonej, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana GDDKiA w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID.
Oczywiście właściciel nie musi zgadzać się z wysokością ustalonego odszkodowania, ma prawo odwołać się (za pośrednictwem wojewody) do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (obecnie Ministra Rozwoju Pracy i Technologii). Ma na to 14 dni od daty doręczenia decyzji o odszkodowaniu. Decyzję Ministra może potem zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Trzeba pamiętać, że odwołanie może złożyć też inwestor.
W niektórych przypadkach w ramach odszkodowania byłemu właścicielowi może zostać przyznana także nieruchomość zamienna. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji, a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.
Podatek od odszkodowania
GDDKiA przeleje odszkodowanie na rachunek bankowy wskazany przez właściciela nieruchomości w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja wojewody o odszkodowaniu stanie się ostateczna.
Niestety, nie dość że mieszkańcy są często wywłaszczani na siłę, to de facto zmusza się ich do wydania pieniędzy z odszkodowania na inną nieruchomość. Jeżeli w ciągu pięciu lat tego nie zrobią, będą musieli dodatkowo zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych.
Wykup "resztówek"
Istnieją jeszcze bardziej skomplikowane przypadku, gdzie pod inwestycję wykupuje się tylko część nieruchomości. Często bywa tak, że pozostała jej część (tak zwana "resztówka") nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele. W takich przypadkach właściciel nieruchomości ma prawo wystąpić z wnioskiem do GDDKiA o wykupienie pozostałej części nieruchomości. Jeżeli drogowcy uznają wniosek za zasadny, przedstawią właścicielowi nieruchomości ofertę wykupu. Cena zostanie ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, którego powołuje samo GDDKiA.
Jeżeli zaoferowana cena zostanie zaakceptowana, właściciel i GDDKiA podpiszą stosowny akt notarialny, a "resztówka" stanie się własnością Skarbu Państwa. W odwrotnej sytuacji (a także, gdy GDDKiA od razu nie uzna wniosku o wykup za zasadny) właściciel nieruchomości ma prawo wystąpić z żądaniem wykupu na drogę sądową (cywilną).