Pojechaliśmy kupić garaż na warszawskim Mokotowie. Nie tego spodziewaliśmy się za ćwierć miliona

Przeciskamy się zastawioną autami ulicą, skręcamy w lewo na miniaturowym rondzie, jeszcze 100 metrów i już jesteśmy pod rzędem murowanych garaży przytulonym do starego bloku. Te garaże mają pewnie kilkadziesiąt lat, na pewno niewiele mniej niż okoliczne domy, choć wyglądają zdecydowanie gorzej. Bez sprawdzania wiemy, że pod blokiem są piwnice, być może nawet i schrony, ale garażu podziemnego na pewno tu nie ma. Tak się kiedyś budowało – nawet w prestiżowych dzielnicach tylko nieliczni mieli samochody, osiem garaży na kilkanaście mieszkań powinno wystarczyć aż, aż – zwłaszcza że przecież mieszkańcy i ich goście mieli sporo miejsc do zatrzymania aut przy ulicy. Tzn. kiedyś to wystarczało, a dziś, gdy każda rodzina ma samochód lub dwa, już nie wystarcza. Ta okolica jest szczególna także dlatego, że dosłownie dwie minuty stąd, jedną przecznicę dalej, zaczyna się warszawska strefa płatnego parkowania. Naturalnie nie brakuje osób, które zamiast płacić za każdą minutę postoju w strefie, wolą zaparkować samochód za darmo kawałek dalej, w zasięgu spaceru. Tak to już jest, że na obrzeżach strefy płatnego parkowania robi się parkingowy armagedon. Gdy strefa się rozszerzy, armagedon przesunie się kawałek dalej.

Rząd garaży, przed którym stoimy, jest murowany. Trzeba jednak powiedzieć, że konstrukcja robi dość przygnębiające wrażenie – przez kilkadziesiąt lat nikt tego nawet nie otynkował, nie pomalował, nikomu nie zależało, żeby tę przestrzeń jakoś oswoić, uatrakcyjnić. Ale – jak się powiedziało – nie będziemy tu mieszkać, raczej w bloku oddalonym o trzy minuty spaceru.

Jest i właściciel. Otwiera bramę, zaglądamy do środka. Jednak choć garaż to nie mieszkanie, to jednak widok jest mocno rozczarowujący. Na oko widać, że duży samochód – nawet jeśli całkiem zrezygnowalibyśmy z jakiejś zabudowy wnętrza – po prostu się nie zmieści. Garaż ma powierzchnię 16 metrów i jest niski – duże elementy konstrukcyjne na wysokości nieco ponad 180 cm wykluczają wjazd większym SUV-em, minibusem, vanem albo nawet niższym autem z bagażnikiem dachowym. Właściciel kusi możliwością przebudowy tej konstrukcji – elementy konstrukcyjne można by odchudzić, podwyższyć, przerobić... jest taka możliwość, sprawdzone. Wtedy trzeba by też zmienić bramę. Zresztą, bardzo miły właściciel przyznaje podczas rozmowy, że choć garaż ma, to i tak swoje aktualne auto nadal parkuje pod chmurką, bo do tego garażu się ono nie mieści. Dotychczas korzystał z garażu jedynie finansowo, wynajmując go.

Z dalszych minusów: nie ma tu prądu, a więc i oświetlenia brak, ale podobno można by podciągnąć elektryczność, sąsiedzi przecież mają. Nie ma też kanału (w niektórych starych garażach budowano kanały pozwalające na samodzielne naprawy). Garaż jest na tyle mały, że trudno nawet myśleć o otynkowaniu ścian czy położeniu na nich jakichś paneli ozdobnych – w tych warunkach każdy centymetr przestrzeni mniej robi różnicę.

Żeby zorientować się lepiej w praktyczności tej garażo-komórki, wjeżdżamy autem. Trzeba wjeżdżać raczej tyłem niż przodem, bo tak łatwiej, sprawniej też wówczas da się wyjechać. Pasażerów trzeba wypuścić przed garażem, aby móc prawym bokiem auta "przytulić się" do ściany – wtedy drzwi kierowcy da się otworzyć szerzej. Jasne, można na ścianę nakleić arkusz filcu, aby chronić rant drzwi samochodu. W nowym aucie, o ile w ogóle zmieściłoby się do środka, systemy asystujące za wszelką cenę próbowałyby nas powstrzymać przed niemal nieuchronną obcierką. Dodatkowy problem stanowią pojazdy parkujące na dziko, mimo znaków zakazu, przed garażami – jeśli ktoś ma spory samochód, ale niewielkie umiejętności w kwestii manewrowania w ciasnych miejscach, to może mieć problemy i z wjazdem, i z opuszczeniem tego garażu.

Cena wynosi 250 tys. zł, można negocjować w granicach rozsądku. Jaka jest propozycja?

Rynek na stare garaże w stolicy jest raczej mały, bo po pierwsze, niewiele ich już zostało, a po drugie, siłą rzeczy obrót w interesie nie może być duży. Ceny są kosmiczne, bo nie ma konkurencji. Jeśli pasuje mi lokalizacja, to nie wybieram spośród kilku opcji, tylko mam do rozważenia jedną, może dwie – i koniec.

Trzeba jednak spojrzeć na to i z drugiej strony: sprzedawcy oferujący stare minigaraże po 200-300 tys. zł też nie przebierają w nabywcach: jeśli się ktoś trafi i zaproponuje cenę niższą o 30 proc. od wywoławczej, na pewno warto ją rozważyć. Trzeba bowiem być silnie zdesperowanym, żeby wydać takie pieniądze na stary garaż.

Mając silną potrzebę garażowania auta i wolne ćwierć miliona zł, można pomyśleć o zmianie mieszkania na takie z garażem podziemnym – i po problemie.

Wolnostojące garaże – relikty minionej epoki – rozrzucone są w wielu rejonach stolicy. Nie wszędzie są tak drogie, jak w ścisłym centrum czy na Mokotowie – im dalej, tym taniej a do wyjątków należą okolice "przystrefowe" – w nich jest drożej.

Jeśli komuś nie zależy na lokalizacji, bez trudu znajdzie garaż za kilkadziesiąt tysięcy zł – jednak tak przyjazne ceny (na zdrowy rozum: i tak szalone) funkcjonują tylko w miejscach, gdzie nie ma problemów z parkowaniem.

Podobnie jest z miejscami garażowymi – gdy jest ich nadmiar, dobrego miejsca w garażu podziemnym nie sposób sprzedać za 30 tys. zł; gdy miejsc w okolicy zaczyna brakować, ceny rosną dwu-, trzy- albo kilkukrotnie.

Garaż albo miejsce w garażu wielostanowiskowym można też wynająć: w niektórych lokalizacjach wystarczy na to 200 zł miesięcznie, co z trudem pokrywa koszty, jakie ponosi właściciel. Czynsz za marny garaż na Mokotowie może jednak łatwo sięgnąć 1000 zł miesięcznie, a nawet ten poziom przekroczyć.

Tzw. flipperzy działający na rynku nieruchomości kojarzeni są najczęściej z osobami, które kupują zdewastowane lokale, odświeżają je możliwie tanim kosztem, by nabrały blasku – i sprzedają z zyskiem. W przypadku garaży wygląda to nieco inaczej. Owszem, można taki garaż odmalować w jeden dzień, ale niewiele to zmieni. Większe inwestycje mają ograniczony sens.

"Flipperstwo" w tym przypadku ogranicza się do poszukiwania okazji, udawania kogoś, kim się nie jest, aby kupić tanio i sprzedać drogo. Półprofesjonalni pośrednicy udają więc np. małżeństwa, które poszukują od dawna garażu w okolicy, oferują nawet pieniądze za informację, że ktoś ma taki garaż na sprzedaż. Tajemnica sukcesu tkwi w namierzeniu najczęściej starszej osoby, która garaż ma, ale już nie potrzebuje i może sprzedać, ale nie spodziewa się nawet, ile on może być wart.

Kto by pomyślał, bez przejrzenia ofert, że zaniedbany, mało użyteczny dziś garaż zlokalizowany na mokotowskim podwórku może być wart tyle, ile przyzwoite mieszkanie z miejscem parkingowym w małym mieście?