Wynajem

Wynajem, czyli umowa najmu, to w polskim prawie cywilnym odpłatna umowa, w której wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania na czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca płaci czynsz. Przedmiotem najmu mogą być nieruchomości, rzeczy ruchome, a także części rzeczy, natomiast z tej formy wyłączone są rzeczy zużywalne oraz prawa. W praktyce ważną odmianą jest najem lokalu mieszkalnego, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny.

Zasady najmu są uregulowane przede wszystkim w Kodeksie cywilnym, w przepisach dotyczących najmu i dzierżawy. W przypadku lokali mieszkalnych stosuje się nie tylko ogólne regulacje kodeksowe, ale także przepisy szczególne odnoszące się do najmu lokali oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

Wikipedia wskazuje też, że kodeks nie narzuca jednej obowiązkowej formy dla umowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia, choć przy umowach dłuższych niż rok zalecana jest forma pisemna. To pokazuje, że najem jest instytucją elastyczną, ale zarazem mocno osadzoną w jasno opisanych ramach prawnych.

Istotą najmu jest podział obowiązków między stronami. Wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy na własny koszt. Najemca ma obowiązek płacić czynsz, używać rzeczy zgodnie z umową i sprawować nad nią pieczę.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego umowa powinna obejmować co najmniej datę i miejsce zawarcia, oznaczenie stron, opis lokalu, wysokość czynszu i sposób jego opłacania, postanowienia o innych kosztach, kaucji, prawach i obowiązkach stron, czasie trwania umowy oraz zasadach jej rozwiązania i zwrotu lokalu.

Najem może wygasnąć wraz z upływem czasu, na jaki został zawarty, albo wskutek wypowiedzenia, jeśli umowa obowiązuje na czas nieoznaczony. Gdy strony nie ustaliły własnych terminów, stosuje się terminy ustawowe zależne od częstotliwości płatności czynszu. Przy najmie na czas oznaczony wypowiedzenie jest możliwe w przypadkach przewidzianych w umowie. Wikipedia wspomina też o możliwości rezygnacji z umowy, jeśli lokal, jego wyposażenie lub stan były niezgodne z opisem zawartym w umowie.

Znaczenie ma również odróżnienie najmu od podobnych konstrukcji prawnych. Od dzierżawy różni go to, że najemca może jedynie używać rzeczy, a dzierżawca ma także prawo pobierania pożytków. Z kolei podstawową cechą odróżniającą najem od użyczenia jest odpłatność, ponieważ najem zawsze wiąże się z czynszem.

Znaczenie najmu wynika z tego, że tworzy on podstawowy, prawnie uporządkowany sposób korzystania z cudzej rzeczy bez przenoszenia własności. Pozwala łączyć interes wynajmującego, który zachowuje własność i pobiera czynsz, z interesem najemcy, który zyskuje możliwość używania lokalu lub innej rzeczy przez określony czas. W odniesieniu do mieszkań pełni przy tym szczególną rolę społeczną, bo służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny.

Według recentnych artykułów najmocniej komentowanym wątkiem jest dziś regulacja najmu krótkoterminowego. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o usługach hotelarskich obejmującej także ten segment rynku, ale z projektu usunięto zapis pozwalający gminom tworzyć strefy wolne od najmu krótkoterminowego. Minister finansów Andrzej Domański przekonywał, że rząd nie planuje dalszego zaostrzenia przepisów i chce utrzymać minimalny zakres wdrożenia prawa unijnego, choć w Sejmie mogą pojawić się poprawki klubów parlamentarnych. Spór polityczny zaostrzyły też publikacje o Ireneuszu Rasiu, który przygotowywał ustawę, a wcześniej posiadał mikrokawalerki na wynajem; opozycja mówi o konflikcie interesów, on sam temu zaprzecza.

W mediach pojawiają się też inne przykłady wykorzystania najmu. W Zgierzu parafia uzgodniła z deweloperem zamianę gruntu na mieszkania, których czynsz ma finansować remont zabytkowego kościoła. Z kolei Dino Polska rozwija podnajem powierzchni handlowo-usługowych przy swoich marketach, testując model oparty na punktach usługowych i gastronomicznych obok sklepów. Osobny nurt doniesień dotyczy konfliktów właścicielskich i problemów z eksmisją: głośna stała się sprawa właściciela domu z Osiecznej, który od lat spiera się z krewnym mieszkającym w nieruchomości bez umowy.