Przez 20 lat parkowali za darmo. Teraz nagle TBS żąda od kierowców 90 zł miesięcznie

W skali roku dodatkowa opłata oznacza wydatek wynoszący 1080 zł za możliwość pozostawiania samochodu na terenie osiedla. Kontrowersje budzi nie tylko sama kwota, ale również fakt, że wcześniej mieszkańcy korzystali z tego parkingu bezpłatnie przez dwie dekady. Kierowcy twierdzą, że za parking płacą już w opłatach za lokale.

Jak podaje portalsamorządowy.pl, według przywoływanego przez nich zapisu, czynsz obejmuje koszty utrzymania zieleni, infrastruktury osiedla oraz pomieszczeń wspólnego użytkowania. Parking, podobnie jak droga dojazdowa, chodniki czy osiedlowe oświetlenie, jest przez mieszkańców uznawany za część tej infrastruktury. Nowa należność została więc odebrana jako ponowne obciążenie ich wydatkami, które już wcześniej miały być pokrywane z comiesięcznych opłat.

TBS przedstawił swoje stanowisko krakowskiej rzecznik praw lokatorów. Z przekazanych wyjaśnień wynika, że wprowadzenie regulaminu ma służyć uporządkowaniu korzystania z ograniczonej liczby miejsc postojowych, a nie generowaniu dodatkowego przychodu. Pobierane pieniądze mają pokrywać rzeczywiste koszty utrzymania i eksploatacji parkingu. Spółka odmówiła jednak bezpośredniego komentarza w tej sprawie, dlatego publicznie nie przedstawiono szczegółowej kalkulacji pokazującej, jakie wydatki składają się na ustaloną stawkę.

Najważniejszą kwestią może okazać się nie sama wysokość opłaty, lecz sposób zorganizowania parkingu po wejściu w życie regulaminu. Istotne jest, czy mieszkaniec otrzyma konkretne, przypisane wyłącznie do niego miejsce, czy jedynie możliwość wjazdu na teren osiedla. W drugim przypadku nadal może się zdarzyć, że mimo wniesienia miesięcznej opłaty kierowca nie znajdzie wolnego stanowiska. To zasadnicza różnica, ponieważ odpłatne udostępnienie wydzielonego miejsca można traktować inaczej niż pobieranie pieniędzy za dostęp do ogólnodostępnego placu.

Wysokość stawki również powinna mieć uzasadnienie w kosztach. Utrzymanie parkingu może obejmować naprawę nawierzchni, odśnieżanie, sprzątanie, oświetlenie, odwodnienie, oznakowanie, ubezpieczenie czy obsługę systemu kontroli wjazdu. Jeżeli teren ma zostać wyposażony w szlaban, monitoring lub nowe identyfikatory, pojawiają się kolejne wydatki. Mieszkańcy nie kwestionują jednak wyłącznie tego, czy takie koszty istnieją. Spór dotyczy przede wszystkim tego, czy nie były one dotychczas pokrywane z czynszu oraz, czy ustalona kwota odpowiada rzeczywistym wydatkom ponoszonym przez TBS.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zwraca uwagę, że ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie zawiera generalnego zakazu pobierania przez TBS opłat za korzystanie z miejsc postojowych. Nie oznacza to jednak, że każda stawka wprowadzona przez zarządcę automatycznie będzie prawidłowa.

Krakowska rzeczniczka praw lokatorów podkreśla jednocześnie, że umowy zawierane z mieszkańcami mogą się różnić w zależności od momentu ich podpisania. Pojęcie infrastruktury osiedla także nie ma jednego, precyzyjnego zakresu. Zwykle obejmuje drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie, zieleń czy wiaty śmietnikowe, ale nie musi automatycznie gwarantować bezpłatnego korzystania z każdego miejsca postojowego. Sama obecność parkingu na terenie osiedla nie rozstrzyga więc, na jakich zasadach powinien być udostępniany mieszkańcom.

Prawidłowa ocena sporu wymaga zestawienia kilku dokumentów. Znaczenie ma treść umowy najmu mieszkania, umowy partycypacyjnej, regulaminu osiedla oraz aktu, na podstawie którego wprowadzono nową należność. Ważne będą także postanowienia dotyczące części wspólnych, infrastruktury, kosztów eksploatacyjnych oraz możliwości jednostronnej zmiany zasad korzystania z nieruchomości.

Prawnik analizujący sprawę musiałby sprawdzić, czy nowa należność rzeczywiście dotyczy utrzymania terenu, czy może stanowi opłatę za odrębne świadczenie. Jeżeli mieszkańcy dostają wyłączne prawo do korzystania z konkretnych stanowisk, argumentacja TBS może być mocniejsza. Jeżeli po zapłaceniu 90 zł otrzymują jedynie możliwość poszukiwania wolnego miejsca na wspólnym placu, większego znaczenia nabiorą zapisy o utrzymaniu infrastruktury osiedla z pobieranego czynszu. Dopiero analiza całego zestawu dokumentów pozwoli stwierdzić, czy 90 zł jest opłatą za dodatkową usługę, czy próbą oddzielenia kosztu, który wcześniej był już pokrywany przez najemców.

Ministerstwo nie ma kompetencji do rozstrzygania indywidualnych sporów dotyczących wykonywania umów najmu. UOKiK również nie zdecydował się na interwencję, ponieważ sprawa dotyczy określonej grupy mieszkańców trzech budynków, a nie praktyki obejmującej szeroki krąg konsumentów. Lokatorom pozostaje zatem analiza prawna dokumentów, próba wyjaśnienia podstaw kalkulacji ze spółką oraz ewentualne dochodzenie roszczeń przed sądem powszechnym.

Mieszkańcy mogą również zwrócić się do gminy w sprawie wprowadzenia jej przedstawiciela do rady nadzorczej TBS. Taka możliwość wynika z przepisów dotyczących społecznych form rozwoju mieszkalnictwa. W przypadku budynków przy ul. Wodnej lokatorzy wyrazili zainteresowanie tym rozwiązaniem, a krakowska rzeczniczka praw lokatorów zadeklarowała pomoc. Przedstawiciel gminy może uzyskać dostęp do informacji i uczestniczyć w kontroli działalności spółki, choć jego wpływ na decyzje całej rady może być ograniczony.